C-73.1, r. 2 - Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

Article 85 Versions de la disposition

2012-09-01

85. En plus des mentions prévues au chapitre III de la Loi et de celles prévues par le chapitre IV du Règlement d’application de la Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.1, r. 1), le formulaire «Contrat de courtage exclusif — Vente d’un immeuble principalement résidentiel», prévu par le paragraphe 2 de l’article 26 du Règlement d’application de la Loi sur le courtage immobilier, qui s’applique à un contrat de courtage exclusif conclu entre une personne physique et un courtier en vertu duquel celui-ci s’engage à agir comme intermédiaire pour la vente:

1°  d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements;

2°  d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une déclaration de copropriété visée aux articles 1038 à 1109 du Code civil du Québec,

doit contenir les dispositions suivantes:

1°  en ce qui concerne son objet et sa durée:

«Objet et durée du contrat

Les services du courtier immobilier sont retenus par le vendeur pour qu’il agisse comme intermédiaire exclusif pour la vente de l’immeuble visé par le présent contrat de courtage.

Le présent contrat prend fin à 23 h 59, le __________.»;

2°  en ce qui concerne la description sommaire de l’immeuble:

«Description sommaire de l’immeuble

Adresse: __________________________________________________________________________

(numéro, rue, endroit);

L’immeuble, avec constructions y érigées, circonstances et dépendances, est désigné comme suit:

Désignation cadastrale: (numéro de lot, partie de lot, subdivision) (nom du cadastre officiel) mesurant __________, pour une superficie de __________. Que l’on désigne ci-après comme: L’«immeuble».

Si l’immeuble est détenu en copropriété, il y a lieu de compléter ce qui suit:

L’immeuble est détenu en copropriété:

□ divise

□ indivise pour une quote-part de __________%.

L’immeuble en copropriété comprend ____________________ espace(s) de stationnement (nos __________) et ____________________ espaces de rangement (nos __________).»;

3°  en ce qui concerne le prix:

«Prix

Le prix de vente demandé est de ____________________ (__________$), somme qui devra être payée en totalité au comptant lors de la signature de l’acte de vente à moins qu’un autre mode de paiement ne soit prévu ci-après: ______________________________

Toute taxe sur les produits et services, taxe de vente du Québec ou autre taxe pouvant être imposée comme conséquence de la vente de l’immeuble, le cas échéant, et devant être perçue par le vendeur en vertu des lois fiscales applicables devra être remise à ce dernier par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente.

Les frais reliés au remboursement et à la radiation de toute créance garantie par hypothèque, priorité ou tout autre droit réel affectant l’immeuble dont le paiement ne serait pas assumé par l’acquéreur seront à la charge du vendeur.

Les frais reliés au remboursement incluent toute pénalité pouvant être exigible dans le cas d’un remboursement par anticipation.

Inclusions: sont inclus dans la vente:

1° les installations permanentes de chauffage, d’électricité et d’éclairage;

2° autres: __________________________________________________________________________

Exclusions: sont exclus de la vente:

1° les tringles à rideaux et les stores;

2° autres: __________________________________________________________________________

3° les appareils suivants font l’objet d’un contrat de location: (indiquer ci-après les appareils, les locateurs et autres informations pouvant être utiles) ____________________

S’il s’agit d’un immeuble détenu en copropriété divise, il n’y aura aucune répartition quant à tout fonds quelconque de la copropriété.»;

4°  en ce qui concerne la date de prise de possession et de signature de l’acte de vente:

«Prise de possession et signature de l’acte de vente

Date ou délai de la prise de possession: ____________________

Date ou délai de la signature de l’acte de vente: ____________________»;

5°  en ce qui concerne le recours possible à un service inter-agences:

«Service inter-agences

Le vendeur doit indiquer ci-après son choix concernant le recours possible à un service inter-agences ou à un service similaire pour fins de distribution aux membres abonnés à un tel service en apposant ses paraphes dans la case correspondant à son choix.

□ OUI, je désire que le courtier ait recours au service inter-agencesmd de la chambre d’immeubles de ____________________ ou au service similaire de celle-ci ou de (identification de l’organisme) pour fins de distribution aux membres abonnés à un tel service;

□ NON, je ne désire pas que le courtier ait recours à un service inter-agencesmd ou à un service similaire pour fins de distribution aux membres abonnés à un tel service.

Il est à noter que dans le cas où le vendeur désire que le courtier ait recours à un service inter-agences, la transmission des données du présent contrat au service inter-agences concerné incombe au courtier qui doit alors procéder à cette transmission sans délai.»;

6°  en ce qui concerne la rétribution du courtier immobilier:

«Rétribution du courtier immobilier

Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1, 2 et 3 du présent article, au moment de la signature de l’acte de vente, une rétribution de:

□ ____________________ pour cent (__________%) du prix de vente prévu à l’article (indiquer le numéro de la disposition du contrat qui établit le prix de vente) ou d’un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant; ou

□ ____________________ dollars (__________$):

1°  si une promesse d’achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (et ses amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d’achat conduise effectivement à la vente de l’immeuble, ou

2°  si une entente visant à vendre l’immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire du courtier, et que cette entente conduise effectivement à la vente de l’immeuble, ou

3°  si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’immeuble.

Rien dans ce qui est stipulé à l’article (indiquer le numéro de la disposition du contrat qui reprend le texte prévu au premier alinéa du présent paragraphe) ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d’obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n’aurait pas lieu parce que c’est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat.

Toute taxe sur les produits et services, taxe de vente du Québec ou autre taxe pouvant être imposée en raison de services rendus par le courtier s’ajoute à la rétribution mentionnée à l’article (indiquer le numéro de la disposition du contrat qui reprend le texte prévu au premier alinéa du présent paragraphe) et doit être versée au courtier par le vendeur conformément aux dispositions des lois fiscales applicables.»;

7°  en ce qui concerne les déclarations du vendeur:

«Déclarations du vendeur

Le vendeur déclare, qu’au meilleur de sa connaissance, les renseignements contenus au présent contrat sont exacts.

Le vendeur déclare de plus, à moins de stipulations contraires ci-après:

(Compte tenu de l’importance que revêtent les déclarations qui suivent, le vendeur devrait s’assurer que chacun des paragraphes ci-après reflète le mieux possible la situation telle qu’il la connaît et y apporter au besoin toute modification ou addition pouvant être requise pour atteindre ce résultat).

1°  n’avoir connaissance d’aucun facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses, sauf: ____________________

2°  n’avoir reçu aucun avis d’une autorité compétente indiquant que l’immeuble n’est pas conforme aux lois et règlements en vigueur ni aucun avis d’un assureur à la suite duquel il n’aurait pas remédié de façon complète au défaut y étant dénoncé, sauf: ____________________

3°  ne pas être un non résident canadien au sens des lois fiscales provinciale et fédérale; ____________________

4°  que la municipalité concernée fournit à l’immeuble les services d’aqueduc et d’égout; ____________________

5°  être le seul propriétaire de l’immeuble ou être dûment autorisé à signer le présent contrat et à accepter toute promesse d’achat relative à l’immeuble; ____________________

6°  que l’immeuble ne fait pas l’objet d’un contrat de courtage avec un courtier autre que le courtier ni l’objet d’une promesse d’achat, d’échange ou de location ou d’une location comportant droit de préférence ou de premier refus en faveur d’un tiers; ____________________

7°  qu’au meilleur de sa connaissance et sous réserve de ce que les vérifications d’usage devant être effectuées par le courtier ou toute personne agissant pour le compte du courtier ou d’un acquéreur éventuel pourront révéler, l’immeuble est libre de toute redevance, priorité, hypothèque, servitude, droit réel et charge ou autre limitation de droit privé autres que les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique, sauf:

(Indiquer d’abord les créances et ensuite les autres limitations de droit privé pouvant affecter l’immeuble en mentionnant la nature du droit, le titulaire dudit droit et toute autre information jugée utile) ____________________

8°  qu’au meilleur de sa connaissance et sous réserve de ce que les vérifications d’usage devant être effectuées par le courtier immobilier ou toute autre personne agissant pour le compte du courtier ou d’un acquéreur éventuel pourront révéler, les seules limitations de droit public échappant au droit commun grevant l’immeuble sont:

(Indiquer les limitations de droit public échappant au droit commun pouvant grever l’immeuble en vertu, par exemple, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, des règlements municipaux de zonage et de lotissement, de la Loi sur les biens culturels, de la Loi et des règlements relatifs à la protection de l’environnement …) ______________________________

9°  qu’il fournira au courtier, dès qu’il en acquerra connaissance, le cas échéant, toute information additionnelle qui, au meilleur de sa connaissance, est susceptible de révéler une limitation de droit privé ou une limitation de droit public échappant au droit commun affectant l’immeuble et n’ayant pas été dénoncée aux termes des présentes;

10°  dans le cas d’un immeuble comportant bail, le vendeur fait les déclarations suivantes:

a)  les loyers rapportent au moins ____________________ dollars (__________$) annuellement et les baux viennent à échéance le ____________________;

b)  aucun avis susceptible de modifier les baux n’a été envoyé par l’une ou l’autre des parties et aucune instance n’est en cours devant la Régie du logement;

c)  il n’a reçu aucun avis d’un locataire ou du conjoint d’un locataire déclarant que l’immeuble, ou une partie de celui-ci, sert de résidence familiale; ____________________»;

8°  en ce qui concerne les obligations du vendeur:

«Obligations du vendeur

Le vendeur s’engage, pendant la durée du présent contrat, à ne pas, directement ou indirectement:

1°  offrir l’immeuble en vente par lui-même ou par l’intermédiaire d’une personne autre que le courtier;

2°  devenir partie à une entente visant à la vente, l’échange ou la location de l’immeuble sans l’intermédiaire du courtier;

Le vendeur fournira au courtier, sur demande de ce dernier, les documents en sa possession suivants: contrat d’acquisition et tout autre titre de propriété, reçus de taxes foncières, bail, acte de prêt et de garantie hypothécaire, certificat de localisation (ou un extrait de celui-ci décrivant la partie divise), plan, contrat de service, procuration, derniers états financiers de la copropriété, déclaration de copropriété incluant le règlement de l’immeuble détenu en copropriété et, de façon générale, tous les documents en sa possession pouvant démontrer la validité de son titre, établir toute limitation de droit privé et toute limitation de droit public échappant au droit commun pouvant affecter l’immeuble de même que ceux pouvant être requis pour procéder aux répartitions à être effectuées à l’occasion de la vente.

Le vendeur accorde en exclusivité au courtier le droit:

1°  de faire visiter l’immeuble à toute heure raisonnable, tout rendez-vous devant être fixé directement avec l’occupant des lieux. Le courtier peut permettre à d’autres courtiers d’exercer en tout ou en partie ce droit;

2°  d’effectuer, sujet aux restrictions ci-après exprimées, toute publicité qu’il juge appropriée y compris placer un écriteau indiquant que l’immeuble est à vendre, ou qu’il est vendu. Le courtier peut permettre à d’autres courtiers d’exercer en tout ou en partie ce droit.

La possibilité de poser un écriteau est accordée sous réserve de toute réglementation, par exemple, municipale ou découlant d’un règlement de copropriété, pouvant s’appliquer en la matière;

3°  d’obtenir du créancier hypothécaire tout renseignement et tout document concernant son emprunt hypothécaire et, à cet effet, le vendeur autorise le créancier hypothécaire à les fournir au courtier.

Sous réserve de ce qui est mentionné à l’alinéa qui suit, l’immeuble est offert en vente sujet aux droits réels, charges et autres limitations de droit privé l’affectant et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède, à ceux mentionnés aux présentes et à ceux que les vérifications d’usage pourront révéler.

En ce qui concerne les priorités, hypothèques ou autres droits réels garantissant le paiement d’une créance affectant l’immeuble, le vendeur s’engage, advenant la vente de l’immeuble, à les purger à moins que l’acquéreur n’ait assumé le remboursement de la créance ainsi garantie.

L’immeuble est également offert en vente sujet à toute limitation de droit public échappant au droit commun le grevant et aux violations à une telle limitation pouvant exister et notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède, à toute limitation de cet ordre mentionnée aux présentes ou que les vérifications d’usage pourront révéler.

Le vendeur fournira également à l’acquéreur une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble de même qu’une copie des titres antérieurs qu’il possède. Dans le cas où l’immeuble est détenu en copropriété divise, le vendeur fournira de plus à l’acquéreur une copie de la déclaration de copropriété incluant le règlement de l’immeuble.»;

9°  en ce qui concerne les obligations du courtier immobilier:

«Obligations du courtier immobilier

Le courtier s’engage à, conformément aux usages et règles de son art:

1°  offrir en vente l’immeuble en agissant avec loyauté, diligence et compétence;

2°  présenter au vendeur, dans les meilleurs délais, toute promesse d’achat relative à l’immeuble visé au contrat;

3°  informer verbalement le vendeur, de façon régulière, de l’état de l’exécution du présent contrat;

4°  vérifier au préalable tous les faits ou données mentionnés dans une publicité relative à la vente de l’immeuble visé au contrat;

5°  transmettre au vendeur une copie de tout document ou fiche décrivant l’immeuble susceptible d’être transmis à tout acheteur éventuel;

6°  obtenir le consentement par écrit du vendeur avant de publiciser un prix de vente autre que celui mentionné au présent contrat;

7°  ne placer la mention «vendu» dans toute publicité incluant celle faite au niveau d’un écriteau que dans le cas où une promesse d’achat est acceptée et que toutes les conditions de celle-ci, excluant le fait de signer l’acte de vente chez le notaire, ont été remplies;

Il est entendu que tout écriteau placé sur l’immeuble devra être enlevé dès l’expiration du présent contrat;

8°  transmettre au vendeur une preuve de la transmission des données relatives au présent contrat à un service inter-agences ou à un service similaire convenu si le vendeur a requis un tel service;

9°  divulguer sans délai par écrit au vendeur tout intérêt qu’il possède ou qu’il se propose d’acquérir, directement ou indirectement, dans l’immeuble visé au contrat;

10°  divulguer sans délai par écrit au vendeur toute rétribution autre que celle mentionnée au contrat qu’il a touchée ou peut espérer toucher dans le cadre de l’exécution du présent contrat;

11°  divulguer sans délai par écrit au vendeur le fait qu’il représente également l’acheteur contre rétribution lorsqu’un contrat de courtage d’achat existe;

12°  donner suite aux engagements spécifiques suivants:

(Par exemple, toute promesse, toute garantie ou autre avantage offerts par le courtier au vendeur ou à l’acheteur de l’immeuble, à titre onéreux ou à titre gratuit …)

(Indiquer ci-après la publicité que le courtier s’engage à faire, à ses frais, relativement à l’immeuble, toute garantie ou autre avantage offerts par le courtier au vendeur ou à l’acheteur de l’immeuble, à titre onéreux ou à titre gratuit …) ____________________

13°  donner suite à son engagement de se porter acquéreur de l’immeuble suivant les modalités ci-après énoncées et, dans ce cas, à ne réclamer, directement ou indirectement, aucune rétribution pour ce faire;

(S’il y a engagement du courtier de se porter acquéreur de l’immeuble, les modalités de cette acquisition doivent être indiquées ci-après.) ____________________

14°  aviser sans délai le vendeur qu’il a autorisé, le cas échéant, un autre courtier à effectuer toute publicité convenue aux présentes relative à la vente de l’immeuble;

15°  aviser sans délai par écrit le vendeur que l’agent ou le courtier mentionné au contrat comme agissant pour et au nom du courtier inscripteur n’est plus autorisé à agir en son nom ou n’est plus en mesure d’agir et lui mentionner le nom d’un autre agent immobilier ou courtier immobilier affilié désigné pour le remplacer;

16°  aviser sans délai par écrit le vendeur s’il consent ou non à annuler le présent contrat, à la demande du vendeur, dans le cas où l’agent immobilier ou le courtier immobilier affilié désigné au présent contrat n’est plus à son emploi ou autorisé à agir pour lui;

17°  aviser sans délai par écrit le vendeur si son certificat de courtier venait à être suspendu, annulé ou non renouvelé ou s’il était autrement dans l’impossibilité de continuer à agir comme courtier immobilier;

18°  n’exiger du vendeur aucune rétribution dans le cas où l’immeuble viendrait à être vendu à l’une des personnes ci-après désignées dans les (indiquer le nombre de jours) jours de la signature du présent contrat. ____________________».

D. 1865-93, a. 85.